Jedynie prawda jest ciekawa

Gorące tematy:

Powtórka z rozgrywki

06.04.2012

Rozmowa z prof. dr hab. Henrykiem Ciochem, senatorem RP:

- Posłowie Platformy Obywatelskiej, ponownie wnieśli do laski marszałkowskiej praktycznie te same projekty ustaw: O spółdzielniach mieszkaniowych i Prawo spółdzielcze odrzucone wcześniej prze Sejm poprzedniej kadencji. Co Pan jako prawnik i senator sądzi o takich praktykach?

- Jestem zaskoczony, a jednocześnie zdumiony. Kiedy trwały prace nad ustawą Prawo spółdzielcze, której inicjatorem był w 2004 i 2005 roku prezydent Aleksander Kwaśniewski, później w Sejmie została powołana specjalna komisja, która zakończyła prace i projekt został złożony u marszałka, ale kadencja się skończyła to prace nad tym projektem nigdy nie zostały wznowione.  Nigdy nikomu nie przyszło do głowy ażeby do tego projektu wracać, choć uważam, że był to bardzo dobry projekt, Podobnie jak bardzo dobry projekt został przygotowany przez ekspertów prezydenta Lecha Kaczyńskiego, który później został odrzucony w pierwszym czytaniu. Nawiązywał on do ustawy z 1920 roku, pierwszej polskiej ustawy o spółdzielczości, powszechnie uznawanej za jedną z najlepszych w Europie. Wydaje się, że gdyby tę ustawę po niewielkich korektach odświeżyć, to mogłaby ona dziś z powodzeniem obowiązywać.

Natomiast, gdy chodzi o prace nad dwoma projektami poselskimi w poprzedniej kadencji, które nie wyszły z Sejmu, a inicjatorem, których był KP PO – chodzi mi o ustawę Prawo spółdzielcze i ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych – to projekty te budziły wiele kontrowersji i emocji. Wychodzę z założenia, że w obecnej kadencji na pewno należałoby uporządkować od strony normatywnej problematykę spółdzielczości, tym bardziej, iż rok ten jest ogłoszony przez ONZ Międzynarodowym Rokiem Spółdzielczości. Polska spółdzielczość, która ma się kiepsko z punktu widzenia normatywnego, zasługuje po prostu na dobrą regulację (na dobre ustawy).

I dlatego obawiam się, że wznowienie prac nad tymi dwoma kontrowersyjnymi projektami ustaw spowoduje, że sytuacja się powtórzy. Prace będą miały charakter bardziej polityczny a nie merytoryczny i nie rokuję im powodzenia. Chciałem tu zauważyć, że 11 kwietnia br prezydent Komorowski zorganizował specjalną debatę poświęconą problematyce spółdzielczości. Jej celem jest poszukiwanie dialogu, poszukiwanie nowych rozwiązań ewolucyjnych, a nie rewolucyjnych. A co by nie powiedzieć o tych dwóch projektach, które zostały w poprzedniej kadencji odrzucone, to gdyby weszły w życie, to miałyby charakter  rewolucyjny, gdyż marginalizowały by polską spółdzielczość czy wręcz by ją likwidowały.

- Jest to wymowna odpowiedź Platformy na apel ONZ o wsparcie dla spółdzielczości i wkład tego ugrupowania w działania ogólnoświatowe na rzecz spółdzielczości. Posłowie PO nazywają przy tym swoje ustawy „rewolucją w spółdzielniach”, twierdzą, że „powstanie więcej wspólnot mieszkaniowych i wszechwładna władza prezesów spółdzielni zostanie ograniczona”. Czy to istotnie są to ustawy o spółdzielczości, czy o jej likwidacji?

- Zanim odpowiem na pytanie, chcę zwrócić uwagę, iż w Sejmie poprzedniej kadencji udało się PO przekształcić spółdzielnie pracy w spółki handlowe. Znowelizowano ustawę Prawo spółdzielcze, dodając przepis art. 203 a-y. Regulacja ta jest bardzo negatywnie oceniana, gdyż prowadzi do marginalizacji spółdzielczości pracy czy wręcz ich likwidacji.

Uważam, że w nowoczesnej gospodarce jest miejsce dla spółek prawa handlowego, ale jest także miejsce – jak w innych krajach europejskich – także dla spółdzielni. Funkcje spółdzielni są bowiem inne od funkcji spółek prawa handlowego. Mianowicie spółki te to instrument prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej, nastawionej na osiąganie zysków, natomiast spółdzielnie to instrument prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej, służącej zaspokajaniu różnego rodzaju potrzeb.

I tak celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Prowadzą one dwojakiego rodzaju działalność. Z jednej strony jest to działalność deweloperska, ale po kosztach, nienastawiona na osiąganie zysków i  – jak porównamy cenę 1 m kw. u dewelopera jak i w spółdzielni-  to często dochodzimy do wniosku, że ceny w spółdzielniach mieszkaniowych są znacznie niższe aniżeli w firmach deweloperskich. Z drugiej strony – spółdzielnie zarządzają zasobami mieszkaniowymi.

I teraz stajemy przed bardzo istotnym problemem. Mamy rzeczywiście w kraju wiele spółdzielni dużych, które zarządzają dużymi zasobami mieszkaniowymi. Ekonomiści policzyli, że proporcjonalnie do liczby mieszkańców, koszty zarządu, które przypadają na członka w dużych spółdzielniach są relatywnie niższe od kosztów, jakie przypadają na członka wspólnoty mieszkaniowej, obejmującej jeden budynek. Zwłaszcza, gdy chodzi o stare zasoby mieszkaniowe, które powstały w latach 70. to one wymagają poważnych nakładów. Okres amortyzacji tych budynków wynosi 60 lat. Powstaje problem. Skąd mała wspólnota mieszkaniowa, która przejęła zarząd budynku, weźmie środki na dokonanie kapitalnego remontu? Mniejsze są tego typu problemy w dużych spółdzielniach mieszkaniowych.

W tym przedmiocie zdania są podzielone. Co jest lepsze?

Ja reprezentuję pogląd taki, że niekoniecznie powstanie małej spółdzielni mieszkaniowej, obejmującej jeden budynek, dla osób zamieszkujących tam jest korzystniejsze.  Małe wspólnoty mieszkaniowe mają też wątpliwą zdolność kredytową.

- Wśród propozycji posłanki Lidii Staroń i jej kolegów są  pomysły, że wystarczy jeden lokator w budynku i wyczerpuje to podstawy do założenia wspólnoty mieszkaniowej…

- Ja absolutnie z tym się nie zgadzam. Zawsze byłem zwolennikiem inicjatyw, które wychodziły od członków i nie były im narzucane z góry. Uszczęśliwianie na siłę to nie jest dobre rozwiązanie. Jeżeli członkowie spółdzielni chcą spółdzielnię podzielić to mają taką możliwość. Mogą założyć mniejszą spółdzielnię. W przypadki, kiedy w danym budynku ponad 50 proc. właścicieli ma odrębną własność lokali, mogą oni tymi lokalami odrębnie zarządzać, tworząc wspólnotę mieszkaniową. Wówczas spółdzielnia, która reprezentuje tych, którzy nie mają odrębnej własności lokali, a więc tych, którzy mają własnościowe prawa spółdzielcze, prawa lokatorskie wchodzi w skład tejże wspólnoty i problemy powstające między wspólnotą a spółdzielnią, reprezentującą tę mniejszość, muszą być wspólnie rozwiązywane, uwzględniając interesy wszystkich lokatorów zamieszkujących w danym budynku.

- Duży nacisk w projekcie ustawy o spółdzielniach kładziony jest na represje wobec prezesów. Teraz nie rada nadzorcza, ale walne ma wybierać prezesa i udzielać mu absolutorium. Czy te zmiany są rzeczywiście w interesie spółdzielców?

-  W prawie spółdzielczym panuje chaos. Jest on powodowany tym, że w niektórych szczegółowych ustawach spółdzielczych zawarte są także przepisy z zakresu części ogólnej Prawa spółdzielczego, ale nie w pełnym zakresie. I powstaje chaos prawny. Trzeba zwrócić uwagę, że jak ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych była nowelizowana, co miało miejsce w 2005, 2007, 2009 roku to zawsze były też zmieniane przepisy tzw. części ogólnej Prawa spółdzielczego.

Podam przykład. W spółdzielniach mieszkaniowych - jest to jedyna branża spółdzielcza - funkcjonuje walne zgromadzenie, podejmujące uchwały w częściach. To zupełnie nowa konstrukcja, której nigdy nie przewidywała wcześniej żadna polska ustawa o spółdzielniach i która w praktyce – zwłaszcza w dużych spółdzielniach mieszkaniowych – nie zdaje egzaminu.

Dalej – ograniczenia piastowania funkcji w radach nadzorczych – trzeba pamiętać, że jest to organ kontroli wewnętrznej – z zasady piastowane są społecznie. Członkowie rady ponoszą taką samą odpowiedzialność jak członkowie zarządu – mówię o odpowiedzialności cywilnej i karnej. Dlaczego zatem przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzają ograniczenia, co do czasu trwania kadencji, co do liczby kolejnych kadencji. I wreszcie to statut powinien decydować o tym, czy członków zarządu wybiera  walne zgromadzenie, czy też rada nadzorcza spółdzielni. I trzeba pamiętać, jak decyduje o tym statut, że to przecież decydują o tym członkowie spółdzielni, ponieważ uchwalenie oraz zmiana statutu leży wyłącznie w gestii najwyższego organu spółdzielni, jakim jest walne zgromadzenie. 

Bardzo często członkowie mają pretensje do zarządu spółdzielni, że nie reprezentuje ich interesów lub działa na ich szkodę. Ale z drugiej strony trzeba uwzględnić, że przecież członkowie zarządu z reguły są powoływani spośród członków i mogą być przez organ, który je powołuje – odwołani w przypadku nie uzyskania absolutorium. I członkowie mogą mieć pretensje do siebie. Ale też trzeba uwzględniać, że w dużych spółdzielniach często istnieje sprzeczność interesów pomiędzy poszczególnymi grupami członkowskimi, a z drugiej strony obowiązuje  zasada majoryzacji, kiedy mniejszość musi podporządkować się woli większości. I bardzo często się zdarza, że ta mniejszość niezadowolona ma pretensje do większości i do władz, które są przez tę większość wybierane.

I pewne qui pro quo, które wynika z propozycji PO. Otóż prezes wybierany przez walne mieć będzie większą ochronę niż obecnie. Aby go odwołać trzeba będzie zwołać specjalne walne zgromadzenie w częściach…

- Logika posłów Platformy chodzi innymi ścieżkami niż u większości. Otóż według posłanki Lidii Staroń zmiana sposobu wybierania prezesa ma na celu… uniknięcie sytuacji, kiedy to „kolesie” z radu nadzorczej nie zechcą odwołać prezesa. Innym rewolucyjnym pomysłem Pani Poseł Lidii Staroń jest zapis w sprawie wykupu mieszkania na własność bez umowy notarialnej…

- To zupełnie chory pomysł z prostej przyczyny. Otóż Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie wskazywał w wyrokach wydawanych w pełnym składzie, że prawem docelowym w spółdzielniach mieszkaniowych jest odrębna własność lokalu. I to uzasadniał, że, jeśli członek wnosi wkład budowlany i pokrywa pełny koszt wybudowania lokalu to powinien otrzymać prawo własności, jakim jest odrębna własność lokalu. Gdy sięgniemy do przepisów o odrębnej własności – ustawa z 1994 roku – w sposób jednoznaczny wynika, że odrębna własność powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis ma charakter konstytutywny, wcześniej sporządzany jest akt notarialny o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Przecież z przepisów Kodeksu cywilnego wynika w sposób jednoznaczny, że odrębna własność jest to nieruchomość lokalowa, pozostająca w ścisłym związku z nieruchomością budynkową oraz gruntową, więc wszelkie czynności dotyczące tych nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowej, muszą być dokonane w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności).

Krótko mówiąc, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie może wyeliminować z obrotu prawnego formy aktu notarialnego, bo to by było naruszenie utrwalonych, nie tylko w Polsce, struktur i stosunków własnościowych, czego zabrania konstytucja RP.

- Filozofia tego pomysłu jest bardzo głęboka, bowiem według twórców z PO, spółdzielnia wyda zaświadczenie z podpisami członków zarządu notarialnie poświadczonymi o przekształceniu mieszkania. Czyli, że nie ma notariatu, ale mimo to trzeba iść do notariusza by zyskać potwierdzenie autentyczności podpisów pod zgodą.

Notariusze są to osoby zaufania publicznego, działający na podstawie odrębnych ustaw. Akty notarialne są to dokumenty będące z punktu widzenia prawa cywilnego, szczególną formą, której niezachowanie zawsze jest pod rygorem bezwzględnej nieważności. Więc takie manipulowanie narusza szereg ustaw  regulujących i stabilizujących stosunki własnościowe. Bo trzeba też pamiętać, że konstytucja nasza w szczególny sposób chroni prawo własności i naruszenie  tego prawa rzeczowego daje samoistną podstawę do wniesienia skargi konstytucyjnej. Są to zatem koncepcje oderwane od rzeczywistości. A poza tym pomysł ten nie spowoduje, że przekształcenie wcale nie będzie szybsze ani tańsze. Nie będzie też lepiej. Bo nabywca musi mieć gwarancje, że jak zapłacił to ma akt notarialny i wypis z księgi wieczystej, za który w przypadku przekształceń praw do lokali nie płaci kroci.

- Jaki status ma podpis prezesów?

- Tu żaden, bo  skutki prawne wywołują tylko uchwały organów spółdzielni czyli uchwały: walnego zgromadzenia, rady, zarządu.

- Rewolucyjny jest też pomysł, ażeby przejąć grunty na własność spółdzielni, które nie mają uregulowanego statusu prawnego…

- To jest sprawa zbyt poważna, by w tej ustawie o tym decydować. Bo trzeba pamiętać, że spółdzielnie – te które w latach 70. otrzymały grunty w użytkowanie i to wystarczyło do budowy mieszkań i ustanowienia spółdzielczych praw własnościowych do lokalu – miały szansę w 1990 roku ażeby wystąpić i przekształcić nieodpłatne użytkowanie w wieczyste użytkowanie. Te, które z tej szansy nie skorzystały, nadal są użytkownikami zwykłymi i w takich budynkach nie ma niestety już możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali. Nie ma więc też możliwości przekształcania spółdzielczych praw lokatorskich w odrębną własność, jak również praw własnościowych w odrębną własność. Tego typu zabieg, jaki się tutaj proponuje, nie spotka się z akceptacją jednostek samorządu terytorialnego, ponieważ, jak TK zwracał uwagę, bardzo często dochodzi do kolizji interesów tych samorządów i spółdzielni.

Poza tym Senat złożył projekt idący w przeciwną stronę. Mówi on, że nie ma w takiej sytuacji żądnego zasiedzenia i ziemię należy kupić od właściciela.

- PO proponuje, by lustrację w spółdzielniach przeprowadzali lustratorzy niezależni…

- Co to znaczy niezależni? Od czego i kogo niezależni? A poza tym pozbawienie związków lustracyjnych możliwości przeprowadzania lustracji przy jednoczesnym zakazie prowadzenia przez nie działalności gospodarczej powoduje, że tracą one podstawy do dalszego bytu.  

Nie jest kwestią przypadku, że spółdzielnie mieszkaniowe i SKOK-i są solą w oku Platformy. Spółdzielniom mieszkaniowym stawia ona tzw. historyczne zarzuty.  SKOK-om z kolei, że są tacy bogaci i tak prężnie się rozwijają, że zaczynają zagrażać bankom komercyjnym.

Czy ktoś jest w stanie określić majątek, jakim dysponują spółdzielnie mieszkaniowe?  Wówczas wszystko stałoby się jasno, o co chodzi  PO.

A następna kwestia to sprawy terenów, które są bardzo drogie. Bardzo często są to tereny z różnych przyczyn niezabudowane. Oto jest spółdzielnia i na jej bazie powstanie wiele małych spółdzielni. I ta stara spółdzielnia mieszkaniowa, która figuruje w księdze wieczystej zostanie zlikwidowana. Kto więc przejmie tamte nieruchomości, warte fortunę.  Tak więc gra toczy się o wysoką stawkę.

- Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał Mieczysław Wodzicki

Warto poczytać

  1. hen-1202962960720 19.01.2017

    Pierwsze ognisko ptasiej grypy na Mazowszu

    W gospodarstwie położonym w Popielarni (gmina Wiskitki, powiat żyrardowski) wykryto pierwsze na Mazowszu ognisko ptasiej grypy u drobiu - poinformował w czwartek Główny Inspektorat Weterynarii. To już 32 ognisko tej choroby w Polsce.

  2. PKMGdanskPortLotniczy10 19.01.2017

    Lotnisko w Gdańsku obsłużyło ponad 4 mln pasażerów

    Port Lotniczy zanotował zysk na poziomie prawie 24 milionów złotych.

  3. weld-67640960720 19.01.2017

    GUS: wzrosła produkcja przemysłowa

    W grudniu 2016 r. w porównaniu z grudniem poprzedniego roku, produkcja przemysłowa wzrosła o 2,3 proc.

  4. mid-17117140 19.01.2017

    Morawiecki: Po Davos kolejne inwestycje w Polsce

    Wicepremier i minister rozwoju przewiduje, że może dojść do kolejnych inwestycji zagranicznych w Polsce.

  5. mid-17119057 19.01.2017

    Szydło: Podatki bez zmian

    Premier zapowiedziała, że podatki nie ulegną zmianie.

  6. human-874979960720 19.01.2017

    Seniorzy coraz bardziej zadłużeni

    Niewystarczające dochody, zapożyczanie się na rzecz młodszych członków rodziny i śmierć współmałżonka - to najczęstsze powody zadłużania się emerytów. W Krajowym Rejestrze Długów figuruje ponad 233 tys. osób w wieku emerytalnym; średni dług to 12,3 tys. zł.

  7. ST2-433t54515145m800xdf02480d 18.01.2017

    Będą kontrole legalności pracy cudzoziemców

    ZUS i Straż Graniczna będą wymieniać informację online, co pozwoli na szybką reakcję na nieprawidłowości przy podejmowaniu pracy przez cudzoziemców - poinformował PAP w środę rzecznik ZUS Wojciech Andrusiewicz.

  8. lichwa 18.01.2017

    KNF określi "sprawiedliwy kurs" franka

    Wojewódzki Sąd Administracyjny wydał wyrok ws. kredytów frankowych.

CS139fotoMINI

Czas Stefczyka 139/2017

PDF (4,73 MB)

pobierz najnowszy numer
archiwum numerów

Facebook