Jedynie prawda jest ciekawa


Nie dostaniemy kredytu bez oszczędności

31.12.2013

Od nowego roku żaden bank nie skredytuje całej wartości nieruchomości, bo zabrania mu tego Rekomendacja S wydana w 2013 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego. Każdy, kto chce kupić mieszkanie, musi mieć wcześniej zgromadzone oszczędności.

Powodów takich restrykcji jest kilka. KNF chce, żeby zarówno kredytobiorcy, jak i banki, zachowywali się bardziej ostrożnie niż do tej pory. O tym, że nie zawsze tak było, mówią doświadczenia z przeszłości. Banki przed kryzysem dawały kredyty na 120, a nawet 130 proc. wartości mieszkania (loan to value - LTV). Kredyty na ogół w walutach.

Gdy wybuchł kryzys, złoty stracił na wartości, a ceny mieszkań spadły. Ludzie zostali ze spłatą kredytu nawet o kilkadziesiąt procent wyższego niż wtedy, gdy go zaciągnęli. A banki z zabezpieczeniami na hipotekach znacznie mniej wartymi niż wtedy, gdy udzielały kredytu.

Na przykład ktoś, kto w 2008 r. zaciągnął kredyt we frankach na 390 tys. zł, czyli 130 proc. wartości mieszkania, za które zapłacił 300 tys. zł, pożyczył ok. 180 tys. franków. Przy kredycie 30-letnim, po 6 latach, do spłaty pozostało ponad 150 000 franków, czyli ponad 500 tys. zł obecnie. Gdyby kredytobiorcy nie stać było na spłatę rat, kupione wtedy mieszkanie za 300 tys., sprzeda dziś najwyżej za 260 tys. zł. To znaczy, że drugie tyle musi dołożyć, żeby spłacić kredyt. Bank mógłby oczywiście zabrać mieszkanie niespłacającemu kredyt, ale wtedy dostałby jeszcze mniej, choćby z powodu kosztów windykacji. To żaden interes. Sytuacja dla obu stron jest bez wyjścia.

Tak dramatyczne przypadki zdarzają się rzadko. Tylko 2,9 proc. z ok. 340 mld zł wszystkich kredytów hipotecznych nie jest spłacanych w terminie. Dla porównania -z całej puli kredytów udzielonych przez banki - zagrożone kredyty stanowią 7,4 proc.

To nie tylko problem banku i klienta. Gdy bardzo wiele osób i liczne banki w tym samym czasie stają w obliczu takich kłopotów, zaczyna to być problemem całego systemu finansowego. Po okresie boomu kredytowego z lat 2004-2008 wiele banków ma problem ze zbyt dużą wartością kredytów hipotecznych w walutach.

Kredyty walutowe - co też nakazał regulator - niemal znikną. Stanowić mają zupełną niszę zarezerwowaną dla osób, które zarabiają w walutach, lub dla tak zamożnych, że spłata kredytu będzie pochłaniać tylko znikomą część ich dochodów. Wszyscy inni będą pożyczać wyłącznie w złotych. Ta restrykcja została wprowadzona już w tym roku.

Jest jeszcze inny powód, by banki wymagały wkładu własnego, który w 2014 r. ma stanowić co najmniej 5 proc. ceny mieszkania. Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Nikt nie wie, kiedy wzrosną i nikt nie wie, czy będą rosły współmiernie do wzrostu dochodów gospodarstw domowych. A osoba biorąca dziś kredyt musi mieć świadomość tego, że ponosi tzw. ryzyko stopy procentowej.

Kolejny powód restrykcji wynika z faktu, że im bardziej banki podnoszą LTV, tym szybciej rosną ceny mieszkań. Od 2006 do 2008 r. wzrosły o ok. 40 proc. Stało się tak, gdyż kupujący mieli coraz więcej pieniędzy. Nie własnych, mimo że były to czasy dobrej koniunktury i szybkiego wzrostu wynagrodzeń.

Mieli coraz więcej pieniędzy, które chciały pożyczyć im banki.

Te prześcigały się z ofertami. Podnosiły LTV ze 100 do 110, aż nawet do 130 proc. Wydłużały te z okres kredytowania - ze standardowych w przypadku kredytów hipotecznych 25-30 lat nawet do 40. Idąc "na rękę" klientom niemającym własnych oszczędności, same zakładały im na szyje pętlę zadłużenia.

KNF wyliczyła, że zadłużanie się na więcej niż 30 lat w ogóle się nie opłaca. Zwłaszcza kiedy kredyt zaciągany jest w ratach równych, czyli annuitetowych, gdy na początku spłaca się mniej kapitału. Wydłużenie kredytu z 30 do 40 lat powoduje, że zadłużony zapłaci łącznie o blisko połowę wyższe odsetki. Z tego powodu nadzór zaleca również, żeby banki nie udzielały kredytów na więcej niż 35 lat.

W przeciwieństwie do wydłużania okresu spłaty i zwiększania LTV, wkład własny zmniejsza ryzyko i koszty. W przypadku kredytu na 300 tys. zł i na 30 lat odsetki od kredytu z 20-procentowym wkładem własnym będą niższe niemal o tyle, ile ten wkład własny wynosi. A to oznacza, że kupować mieszkanie - mając już oszczędności - jest nie tylko bezpieczniej, ale też taniej.

PAP, lz

[fot: sxc.hu]

Warto poczytać

  1. 1270strazstraz 18.04.2018

    Udawali Straż Pożarną, aby przemycać papierosy

    Funkcjonariusze Nadodrzańskiego Oddziału Straży Granicznej zatrzymali dwóch mężczyzn, którzy w pojeździe udającym wóz Straży Pożarnej przemycali papierosy

  2. Biznes1 17.04.2018

    Ta wiadomość nie ucieszy opozycji. MFW prognozuje wyższy wzrost PKB w Polsce niż przewidywano

    Międzynarodowy Fundusz Walutowy prognozuje, że wzrost PKB Polski w 2018 r. wyniesie 4,1 proc., a w 2019 r. 3,5 proc. - wynika z kwietniowej edycji World Economic Outlook. W październiku 2017 r. ekonomiści funduszu oczekiwali, że dynamika PKB w 2018 r. wyniesie 3,3 proc

  3. Elektrowniaatomowa 16.04.2018

    Wraca temat budowy elektrowni atomowej w Polsce. Decyzja ma zapaść jeszcze w tym roku

    Mamy silne państwo, zbudowaliśmy silny system finansowy i jesteśmy gotowi z własnych źródeł sfinansować projekt budowy elektrowni jądrowej - powiedział PAP minister inwestycji i rozwoju. Minister energii ocenił, że decyzja ws. atomówki będzie "w tym roku albo wcale"

  4. 1270mateuszkmorawiecki 16.04.2018

    Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju: wypełniamy zobowiązania premiera Mateusza Morawieckiego

    Z satysfakcją przyjąłem zapowiedzi premiera Mateusza Morawieckiego dotyczące kwestii gospodarczych, nad którymi pracuję wraz z zespołem w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju.

  5. obajtekdaniel 28.03.2018

    Obajtek zdradził plan połączenia Orlenu z Lotosem

    Będziemy się starać, aby proces konsolidacji PKN Orlen z Lotosem zakończyć w ciągu maksymalnie kilkunastu miesięcy - zapowiedział w rozmowie z PAP prezes PKN Orlen Daniel Obajtek

  6. orlen 21.03.2018

    Transport irańskiej ropy w drodze do rafinerii PKN Orlen

    W połowie kwietnia dotrze do Polski tankowiec z ładunkiem 130 tys. ton ropy naftowej z Iranu przeznaczonej dla rafinerii PKN Orlen w Płocku. Dostawa surowca jest w drodze. Tankowiec, największy, jaki jest w stanie przepłynąć Kanał Sueski, wypłynął już z wyspy Kharg.

  7. ociepa 21.03.2018

    Ociepa: naszym wyzwaniem podbój gospodarczy Afryki

    „Naszym wyzwaniem jest podbój gospodarczy Afryki” - powiedział wiceminister przedsiębiorczości i technologii Marcin Ociepa podczas posiedzenia sejmowej Komisji Gospodarki i Rozwoju. Dodał, że trzeba wspomagać te inwestycje.

  8. LOT 21.03.2018

    Piękny pomysł na 100-lecie niepodległości. Polskie samoloty będą biało-czerwone

    Z okazji 100-lecia odzyskania przez Polskę niepodległości Polskie Linie Lotnicze LOT pomalują w biało-czerwone barwy dwa najnowsze swoje samoloty Boeing 787-9 Dreamliner oraz Boeing 737 MAX 8 - mówi PAP dyrektor biura komunikacji korporacyjnej LOT-Adrian Kubicki

CS154fotoMINI

Czas Stefczyka 154/2018

PDF (7,35 MB)

pobierz najnowszy numer
archiwum numerów

Facebook