Jedynie prawda jest ciekawa

Nie taka wielka płyta straszna

23.02.2012

Wszyscy znamy problemy związane z mieszkaniem w bloku z wielkiej płyty. Jeżeli nie z własnego doświadczenia, to przynajmniej z serialu „Alternatywy 4”.

Współcześnie do popkulturowego wizerunku wielkiej płyty doszły hip-hopowe teledyski przedstawiające blokowiska jako miejsca nędzy, walki o byt i podwórkowych gangsterów w kapturach. Nic więc dziwnego że ceny metra kwadratowego mieszkania w blokach z wielkiej płyty są wyraźnie – nieraz o kilkadziesiąt procent – niższe od cen w nowym budownictwie. Wiele osób decydując się na wybór mieszkania wielką płytę wyklucza z góry, nie czytając w ogóle ofert z tego segmentu. Nie sposób uznać takiej postawy za racjonalną.

Po pierwsze, to co było największą bolączką osiedli z wielkiej płyty w czasach gdy powstawały – budowanie w szczerym polu, brak komunikacji, usług, handlu – z biegiem lat odeszło w zapomnienie. Osiedla te „obrosły” w punktu usługowe, sklepy, zazwyczaj mają przyzwoite połączenia drogowe i niezłą częstotliwość kursów komunikacji publicznej. Tymczasem nowe osiedla (nie mówiąc już o domach indywidualnych budowanych systemem gospodarczym) powstają zazwyczaj na dalekich przedmieściach lub wręcz na wsi (bo tam są tańsze działki). Często w sposób zupełnie chaotyczny, bez szerszego zamysłu planistycznego, wpisania w tkankę miejską. Osobiście z praktyki samorządowca znam przykłady np. osiedla (nie takiego małego – siedem dużych bloków) do którego jedyny dojazd wiedzie drogą gruntową. Albo innego osiedla – wprawdzie z drogą asfaltową, ale za to otoczonego ze wszystkich stron… polami uprawnymi. Często zrobienie zupełnie podstawowych zakupów, nie mówiąc o wizycie u fryzjera czy w banku to dla mieszkańców takich nowych osiedli konieczności dojazdu, często liczonego w kilometrach.

Po drugie, wielka płyta wielkiej płycie nierówna. Do jednego wora o tej nazwie (tym samym zyskując na atrakcyjnej cenie) może być wrzucony wieżowiec z początku lat siedemdziesiątych, taki ze zsypem, wiecznie rozwalonymi drzwiami na klatkę (nota bene zaśmieconą pozostałościami z kilku imprez), wciśnięty między ruchliwą drogę i linię kolejową (gdzie jakość mieszkania faktycznie zasługuje na znaczne obniżenie ceny) - i kameralny blok dwuklatkowy, czterokondygnacyjny, z końca lat osiemdziesiątych, ocieplony, w wymienionymi instalacjami, z widokiem z okien na miejski park (gdzie obniżona „za karę” za wielką płytę cena powoduje, iż można kupić mieszkanie po bardzo okazyjnej – jak na standard – cenie).

Po trzecie, różnica w cenie oznacza bezpośrednie przełożenie na dostępną powierzchnię mieszkania lub na wysokość raty kredytu. Każdy powinien się głęboko zastanowić, czy możliwość posiadania jednego pokoju więcej lub zostawienia co miesiąc w portfelu kilkuset złotych więcej – nie zrekompensuje mu z nawiązką tych wad wielkiej płyty, które dostrzega.

Po czwarte, osiedla z wielkiej płyty budowane były w czasach, gdy głównym założeniem projektu nie musiało być wyciśnięcie maksymalnego wskaźnika m2 mieszkań na m2 działki. Zazwyczaj mają więc oddech, miejsce na tereny zielone czy chociażby dodatkowe parkingi, których bardzo brakuje na nowych osiedlach (gdzie często np. żeby w ogóle mieć gdzie parkować trzeba wykupić miejsce).

Po piąte, często przesadzone wydają się obawy co do usterkowości starszych budynków. To znaczy – one faktycznie były usterkowe, ale przez lata zamieszkania zarządcy nieruchomości czy też lokatorzy mieszkań we własnym zakresie dokonali już wszystkich niezbędnych remontów, napraw i poprawek. Blok świeżo zbudowany to zawsze ryzyko, iż w najbliższych latach będą wychodzić na jaw fuszerki budowlańców (przy nastawieniu na maksymalne cięcie kosztów – dość częste).

Po szóste nie jest tak, że każdy blok to siedlisko marginesu i patologii społecznej. Tych bloków jest po prostu za dużo, szczęśliwie za mało mamy w Polsce patologii społecznej żeby jej starczyło na obsadzenie każdego bloku z wielkiej płyty. Zazwyczaj zresztą idzie ona nie za typem zabudowy tylko za typem własności mieszkania. W wielu miastach tego rodzaju mieszkania – komunalne i socjalne – skupiają się np. w starych, poniemieckich, kamienicach a nie w osiedlach z wielkiej płyty. Nawiasem mówiąc brak dobrych narzędzi do szybkiej pacyfikacji jednostek aspołecznych, zatruwających życie sąsiadów, to poważnym problem (ale to temat zasługujący na oddzielne omówienie).

Oczywiście, nie chce tu twierdzić że wielka płyta pozbawiona jest wad. Wręcz przeciwnie, mają wiele wad by wspomnieć chociażby o słabych parametrach akustycznych i energetycznych czy anachronicznym zazwyczaj rozkładzie pomieszczeń. Zdarzają się nadal budynki nie ocieplone, ze starymi awaryjnymi instalacjami. Niewątpliwie również mieszkanie z wielkiej płyty cieszy się niskim prestiżem, w pewnych środowiskach wręcz nie wypada się przyznać do mieszkania na blokowisku.

Do tego dochodzą problemy natury strukturalnej: większość mieszkań w wielkiej płycie pozostaje w zasobach wielkich, postkomunistycznych, spółdzielni mieszkaniowych które cechuje unikalne wręcz połączenie niskiej jakości zarządzania ze skandalicznie nieraz zawyżonymi kosztami. Dodatkowo wszystkie zalety tych osiedli (przestrzeń, skomunikowanie, infrastruktura handlowo-usługowa) powoduje iż często traktowane są z ostatnim priorytetem przez lokalnej władze (bo ani to reprezentacyjne centrum, ani obszar rozwoju i nowych budów, ani wreszcie obszar jakiejś tragedii urbanistycznej czy społecznej wymagający natychmiastowych działań).

 Mieszkanie w wielkiej płycie to nie bajka, ale chyba jednak nie jest tak straszne jak je nieraz malują. Na pewno warto decyzję o wyborze miejsca zamieszkania podjąć racjonalnie analizując swoje indywidualne potrzeby, ignorując mody i stereotypy.

 

Autor bloga

horała

Marcin Horała

Prawnik, politolog, radny miasta Gdyni

Najczęściej czytane na blogu

CS145fotMINI

Czas Stefczyka 145/2017

PDF (8,85 MB)

pobierz najnowszy numer
archiwum numerów

Facebook